摘要：房地产开发企业在购买土地，建房，销售，购买阶段，持有阶段，销售阶段，每个阶段交的税是不一样的，房地产开发商都需要缴纳哪些税和费？房地产开发企业都需要交什么税？税率多少？

一、房地产开发商都需要缴纳哪些税

　　1.契税

　　建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

　　2.营业税

　　自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

　　3.城市维护建设税和教育费附加

　　在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

　　4.城镇土地使用税

　　房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

　　年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

　　土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

　　5.房产税

　　以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

　　应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

　　房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　6.车船使用税

　　以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

　　7.土地增值税

　　以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

　　计算公式：

　　土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

　　应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

　　土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：

一般我们在实际工作中都会采用速算扣除法进行计算，具体如下：

1、需要扣除的增值额没有超过扣除项目金额的50%，计算公式如下：

土地增值税税额=增值额×30%

2、需要扣除的增值税额超过扣除项目金额的50%，但是没有超过100%的计算公式如下：

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3、需要扣除的增值额超过扣除项目金额的100%，但没有超过200%的计算公式如下：

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4、需要扣除的增值额超过扣除项目金额200%的计算公式如下：

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

　　企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

　　纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

　　8.印花税

　　书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

　　9.企业所得税

　　应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

　　税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

　10.个人所得税

　　个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

　　应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。

　　二、地产开发前期费用明细

　　1.征地、拆迁阶段

　　地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。

　　2.总规阶段

　　交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名、路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴交税费；房地产交易手续费；其他费用；

　　工商注册费；工商年检费。

　　三、房地产开发项目成本费用组成

　　对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

　　（一）开发成本

国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知[部分废止]

国税发[2003]89号     

　　提示——

　　1、依据国家税务总局公告2011年第2号 国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告，本法规第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定废止。

　　2、依据财税[2006]186号 财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知，自2007年1月1日起本法规第二条第四项条款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定废止。

　　随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：

　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

　　(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(四)[部分废止]房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

以上是【会计家园小编整理：房地产开发企业需要缴纳哪些税？】，想了解更多相关内容，请访代理记账栏目>>

会计家园一站式创业服务平台，提供全面、专业、高效的企业服务。包括：代理记账、注册地址出租、代办公司注

册、会计记账、社保代理、会计代理、用友代理、出具审计报告、公司注销、办理公司营业执照、税务筹划服务等。

咨询“会计家园”客服，即可办理相关业务，客服电话 13522780767（刘经理）