土地投资入股要不要缴纳增值税？土地投资/土地的使用权入股要不要缴纳增值税？以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。

观点一：

营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。营改增之后，《国家税务总局12366‘营改增’专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：“平移原营业税优惠政策。原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3”。因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税

观点二：

以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出“还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖”。原来的营业税平移政策，只有在与新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增值税。

因相关政府部门尚未出台正式文件来明确以土地使用权作价出资是否需要缴纳增值税这一问题，因此在实务中针对此行为是否需要缴纳增值税时，各地操作可能存在差异。本文笔者更倾向于第二种观点，财税〔2002〕第191号和财税〔2016〕36号文法律位阶相同，根据新法优于旧法的基本原则，所以财税〔2016〕36号应优先适用，对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

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